Tutorial sobre locações de imóveis

1 – Qual o prazo mínimo para locações? R: A lei não fala em “prazo mínimo”, mas estabelece uma série de restrições para os locadores que celebrarem contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o “prazo mínimo” que se realiza um contrato de locação residencial é nesse período. Já no tocante à locação comercial, o contrato poderá ser estabelecido por qualquer prazo, devendo ser obedecida a necessidade de outorga uxória (do esposo/esposa), se maior de 10 ((dez) anos. (v. Art. 46 e seguintes da Lei 8.245/91).

2 – Quando o locatário devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa? R: Durante o prazo estabelecido contratualmente, o locador não pode exigir a devolução do imóvel. O locatário, todavia, pode devolvê-lo, mas tem que pagar a multa estipulada contratualmente (se estipulada). Essa multa, no entanto, deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato. (v. Art. 4º e § da Lei 8.245/91)

3 – E após o término do prazo estipulado, como fica? R: Após o término do prazo convencionado, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, de forma que, a parte que desejar rescindi-lo deve comunicar à outra com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. (v. Art. 6º e 46 § 2º da Lei 8.245/91)

4 – Se o locador vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato? R: Nesse caso, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência e estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do bem. (v. Art. 8º da Lei 8.245/91)

5 – Há necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?R: Não. O locador pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo (ou máximo, salvo a prescrição), para a propositura da ação de despejo. (v. Art. 9º, inciso III da Lei 8.245/91)

6 – Em que consiste a chamada “purgação da mora”?R. A Purgação da mora é uma faculdade que a lei concede ao locatário para evitar o despejo, pagando seu débito, apesar da propositura da ação. Ela deve ser requerida no prazo da contestação, e incluirá o débito, multa, correção monetárias, juros, custas e honorários sucumbenciais.

7 – Se o réu não purgar a mora, haverá necessidade de outra ação para receber o aluguel?R. Sim. A ação de despejo baseia-se na falta de pagamento, mas o seu objetivo é obter a desocupação do imóvel. A cumulação de pedidos de despejo e cobrança das verbas devidas, numa ação só, embora prevista em lei, não é aconselhável na prática, pois acarreta inúmeras desvantagens que acabam por atrasar o despejo do inquilino.

8 – Falecendo o locador ou locatário, o que acontece? R: Falecendo o locador, a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário, o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações. (v. Art. 10 da Lei 8.245/91)

9 – Estando o contrato em nome do locatário e vindo este a se separar, desocupando o imóvel, deixando lá sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado?R: Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (v. Art 12 da Lei 8.245/91)

10 – O locador pode cobrar aluguel antecipadamente? R. Depende. O locador só poderá cobrar aluguel adiantado se não exigir do locatário nenhuma garantia (fiador/ depósito/seguro fiança). Se o fizer, não poderá cobrar aluguel antecipadamente. (v. Art. 42 da Lei 8.245/91)

11 – Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel?R. Você deve notificar por escrito o locador, através da administradora, com pelo menos 30 dias de antecedência, a sua intenção de deixar o imóvel. Vencido o prazo da notificação, você deve desocupar o imóvel e entregar as chaves ao locador ou à administradora juntamente com as 3 últimas contas de água e a última conta de luz pagos. Faz-se o acerto final do aluguel e a vistoria de saída do imóvel. Só então é que você e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.

12 – Como faço para transferir/modificar o locatário ou fiador?R. Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida ao pretenso fiador. Se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um pedido de aditamento ao contrato, fazendo constar a mudança do fiador. Quanto à mudança do inquilino, esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual inquilino rescinda por escrito a locação.

13 – De quando em quando o aluguel é reajustado?R. Os reajustes são anuais com base no IGP-M, o Índice Geral de Preços do Mercado.

14 – É possível a liberação da multa contratual?R. A liberação da multa contratual ou sua redução é possível, desde que seja consentida pelo locador.

15 – Quais as obrigações e responsabilidades do fiador?R. O fiador solidário é o principal responsável pelo contrato de locação, cabendo a ele o total cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel

16 – Como proceder em caso de problemas no imóvel que aluguei?R. Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados imediatamente ao locador ou seu representante legal. Essa comunicação deverá ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.

17 – Para desocupar um imóvel antes do prazo, o que devo fazer?R. Você pagará a multa contratual, proporcional ao tempo em que ficou no imóvel, a não ser que o proprietário concorde em não cobrá-la. Há, entetanto, um caso previsto em lei que permite ao locatário desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido: mediante prova documental de sua transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquelas do início do contrato, devendo, para isso, notificar o locador com prazo mínimo de 30 dias.

18 – Como deve agir o proprietário se o locatário não pagou IPTU?R. Ele deve ingressar imediatamente com ação de despejo por infração contratual e cientificar os fiadores solidários. Se o imóvel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o locador deverá fazê-lo através do departamento jurídico da mesma.

19 – E a locação “para temporada”, como funciona? R: A locação “para temporada”, prevista nos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91, não poderá ter um prazo superior a 90 (noventa) dias, devendo constar do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios (e seu estado de conservação). Poderá o locador, nesse caso, receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.

20 – Por que colocar meu imóvel à venda com exclusividade?R. Um imóvel com exclusividade de venda é divulgado em jornais, placas e no web site e o seu negócio é tratado com especial compromisso, interesse e responsabilidade. Certidão histórica e de ônus reais junto ao respectivo cartório imobiliário, certidão de quitação de tributos junto à Prefeitura e, sendo imóvel em condomínio, declaração de quitação das contribuições condominiais fornecida pelo síndico.

21 – O contrato de locação pode estipular que, se o inquilino devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, terá de pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?R. Não. O artigo 4º da Lei do Inquilinato (8.245/91) estipula que a Multa de Rescisão Contratual será sempre proporcional ao tempo decorrido do prazo contratual, sendo nula a cláusula que determine de forma diferente

22 – A imobiliária deve aceitar a devolução das chaves de um imóvel, cujo inquilino esteja devendo aluguéis, encargos ou reparos de danos?R. Sim. Entretanto, deve ser fornecido ao inquilino um recibo provisório das chaves, com a observação de que há débitos e outras obrigações contratuais pendentes. A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstancias, quase sempre provoca o abandono do imóvel pelo inquilino, gerando maiores problemas para a imobiliária e para o proprietário.

23 – O que é denúncia vazia?R. É o direito que o locador tem de pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar motivo para o pedido.

24 – Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do imóvel?Os motivos são vários:O locatário, fazendo a comunicação no prazo previsto, será orientado sobre as providências necessárias para rescisão da locação, como reparos no imóvel, desligamento do fornecimento da água e da luz, pagamento de condomínio, quitação de eventuais débitos, etc.

Para que o proprietário não seja apanhado de surpresa, uma vez que conta com o recebimento do aluguel no seu orçamento. Avisado com tempo razoável, ele tem condições de providenciar outro inquilino.

Para que seja programada, com antecedência a vistoria no imóvel uma vez que são razoáveis o volume de vistorias a serem feitas durante o mês; nessas condições os vistoriadores não serão apanhados de surpresa, o que impossibilitaria o atendimento do locatário em caso de emergência.

É bom lembrar a obrigação da comunicação prévia consta do contrato de locação por prazo determinado, prevista também na Lei 8.245/91 (artigo 6.º).

No caso do locatário ser transferido no serviço de uma cidade para outra, também é preciso fazer a notificação (Lei 8.245/91, artigo 4.º, § único).

25 – Por que tem que notificar por escrito os problemas que ocorrerem no imóvel?R. É muito simples. O inquilino deve cuidar do imóvel como se fosse seu. Surgindo problema, o inquilino terá na comunicação por escrito uma prova de que tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador imediatamente, evitando, assim, que os problemas se agravem e que o inquilino seja responsabilizado por negligência. A responsabilidade pela solução de problemas podem ser do locador ou do inquilino, mas será do inquilino se decorrerem do mau uso da propriedade.

26 – Por que a vistoria deve ser contestada por escrito?R. Para segurança do inquilino, do locador e da imobiliária, porque constitui prova que pode ser analisada a qualquer tempo.

27 – Por que o inquilino deve providenciar o desligamento e o consumo final de água e luz, e não a imobiliária?R. Porque a responsabilidade pelo pagamento de tais débitos é do locatário; e nessas condições são indispensáveis para a rescisão da locação. Por outro lado, o desligamento é pedido ao locatário para que ele tenha certeza de que quitou as dívidas de água e luz, evitando-se que a CPFL ou o DAAE emita, por engano, contas posteriores.

28 – Por que marcar dia e hora para realização de vistoria e não simplesmente entregar as chaves na imobiliária?R. Porque é de interesse do inquilino, e é necessário, que ele acompanhe a vistoria.

29 – Por que o inquilino tem que providenciar dois orçamentos de problemas no imóvel e não o proprietário?R. A obrigação não é do inquilino. Trata-se de uma colaboração pedida para abreviar, o quanto possível, o tempo de solução do problema. Com a colaboração do locatário, a solução vem mais rápida. Por outro lado, o locador, providenciando também o orçamento, poderá fazer o mesmo serviço pelo menor preço.

30 – Por que o fiador não pode ser de outra cidade?R. Caso haja a necessidade de se recorrer ao judiciário, o acréscimo de despesas é muito grande. O advogado daqui terá que viajar para a cidade onde reside o fiador, para fazer a distribuição em cartório.

Depois da distribuição terá de cuidar para que o processo tenha andamento e seja expedido mandado de citação. Se os fiscais de justiça, quer por excesso de serviço ou por outro motivo demoram, isso é motivo de viagem. Posteriormente, as audiências devem ser feitas na referida cidade. Muitas vezes é feita a viagem e a audiência é adiada, tornando-se necessárias outras viagens. Esta é uma ligeira idéia das dificuldades a serem enfrentadas. Enfim, os gastos passam a ser tão elevados que o rendimento da imobiliária na locação se transforma em prejuízo, e às vezes muito grande. Além disso, em tese, fica mais difícil obter informações a respeito da segurança que pode oferecer uma garantia com fiador de outra cidade. Por essas razões, torna-se imprescindível que o locador concorde com essa razão que foge à normalidade, apresentando maiores custos e despesas, na hipótese (ainda falando-se em tese) de uma execução para cobrança de aluguéis e encargos.

31 – Por que o contrato tem que ser por 30 meses? R. É a única condição que o legislador permitiu ao locador para requerer o despejo por denúncia vazia. Se o contrato for feito por menor espaço de tempo, o locador só poderá requerer o despejo para uso próprio, uso do ascendente, uso de descendente, reforma de maior capacidade de utilização, cujas hipóteses são muito restritivas dos direitos do locador. Como um inquilino não sabe se vai ficar os 30 meses ou não, geralmente pede que o locador o isente, por cortesia, da obrigação de pagar a multa caso ele ocupe o imóvel por 12 meses.

32 – Por que o IPTU é cobrado do inquilino e não do proprietário?R. Primeiro, porque a legislação permite a transferência da obrigação. Segundo, porque o aluguel é calculado em valor mais reduzido tendo em vista essa situação. Caso o IPTU ficasse por conta do locador, o valor do aluguel seria mais elevado. Por outro lado, há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel, pelo inquilino, ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores, etc.

33 – O proprietário de vários imóveis pode pedir um imóvel locado para uso próprio?R. Sim. Desde que demonstre em juízo a necessidade de utilização daquele imóvel em especial.

34 – O proprietário pode pedir desocupação do imóvel locado para a utilização por qualquer de seus parentes?R. Não. A lei faculta o pedido de retomada para uso de ascendentes ou descendentes que não tenham imóvel próprio e, em casos excepcionais o judiciário tem autorizado o pedido formulado para moradia de outras pessoas que dependam economicamente do proprietário. O que acontece com o

35 – O que acontece com o fiador no caso de inadimplência?R. O fiador no ato da assinatura do contrato é solidário no pagamento dos ônus advindos do contrato de locação. Sendo que, se houver inadimplência ou danos ao imóvel e o inquilino não liquidar a dívida, o fiador arcará conforme previsto em lei.